在房屋租赁合同纠纷案件的腾退义务执行过程中，执行法官常常面临房屋实际占有人并非案件当事人的状况，从而引发一系列实务难题。主要包括：

　　首先，是否可直接对案外人执行？有观点指出，案外人并非案件当事人，依据法律规定，生效法律文书的效力仅限于案件当事人，对案外人无约束力。案外人不承担腾退房屋的义务，执行法院不能直接要求案外人履行不属于他们的义务。

　　其次，案外人的合法权益如何得到保障？尽管案外人并非案件当事人，但他们可能对房屋享有合法的占有权、使用权等权利。若在执行过程中这些权利未得到妥善?；ぃ唤龌崴鸷Π竿馊说氖导世?，还可能引发新的矛盾和纠纷，影响执行工作的顺利进行。

　　最后，如何执行以实现政治效果、社会效果和法律效果的有机统一？这一目标是司法工作的重要目标，在房屋腾退执行中具有极其重要的意义。执行中实现“三个效果”的统一，既能彰显司法公正，又能赢得群众信任，维护社会秩序。

　　针对上述问题，笔者认为：

　　第一，在执行过程中，若案外人的行为妨碍执行，人民法院有权采取措施排除妨害，即便案外人并非案件当事人。这为对案外人径行执行提供了法律依据。此外，从执行实践来看，在房屋租赁合同纠纷执行案件中，许多被执行人会故意将房屋交给案外人占有，以逃避执行。若执行法院不能对案外人采取措施，那么这些被执行人的目的就容易得逞，申请执行人的合法权益将无法得到保障，司法的权威性也将受到严重损害。因此，综合考虑法律规定和执行实践，在房屋租赁合同纠纷执行案件中，当案外人实际占有房屋且其占有行为妨碍执行时，执行法院可以对案外人进行执行。

　　第二，为了更好地保障案外人的合法权益，执行法院在执行过程中可以发挥主观能动性，采取多种灵活的执行方式。在执行前，执行法院应充分了解案外人对房屋的占有情况及权利依据，仔细查明案外人是否享有合法的租赁权、居住权等权利。若案外人的权利能够对抗申请执行人的权利，执行法院可以考虑通过协商、调解等方式，寻求各方都能接受的解决方案，而不是直接采取强制手段。在强制腾退过程中，对于案外人的物品，执行法院应详细清点登记，制作物品清单，并全程录像，确保物品的数量和状态清晰可查。

　　第三，实现“三个效果”的统一，需要一系列科学合理的执行方法和策略。提前沟通协调至关重要。执行法官在执行前应充分了解案件背景、各方当事人的诉求以及案外人的实际情况，积极与申请执行人、被执行人、案外人进行沟通，了解他们的想法和困难，寻求各方利益的平衡点。制定详细的执行方案也是关键。执行法官应根据案件的具体情况制定周全的执行计划，明确执行步骤、人员分工、风险预案等。借助多方力量也是实现“三个效果”统一的有效途径。执行法院可以加强与公安、社区、物业等部门的协作配合，形成执行合力。公安机关可以在执行现场维护秩序，保障执行人员的人身安全；社区和物业部门可以提供相关信息，协助执行法官做好当事人的思想工作。（作者单位：上海市黄浦区人民法院）